Garantias pagas avançam e ajudam a profissionalizar gestão de risco no mercado de locação

13/10/2026

Análise baseada em dados e tecnologia ganha espaço na avaliação de inquilinos

O mercado brasileiro de locação passa por uma transformação silenciosa na forma como proprietários e imobiliárias administram o risco de inadimplência. As chamadas garantias pagas, como seguro fiança e fiança onerosa, já representam 37% dos contratos de aluguel no país, contra apenas 4% em 2017. Em menos de uma década, a participação dessa modalidade cresceu mais de nove vezes. Os dados são da plataforma de gestão empresarial Superlógica.

A análise mostra uma mudança estrutural na forma como o mercado brasileiro administra o risco de locação. Para a Avalyst, empresa especializada em garantia locatícia digital, a transformação está diretamente relacionada à combinação entre tecnologia, análise de dados e busca por maior eficiência na aprovação de contratos.

“As garantidoras digitais se tornaram grandes aliadas das imobiliárias porque conseguem qualificar um candidato em poucos minutos e tornar a decisão de locação muito mais rápida. O fiador tradicional exige tempo, documentos e a disponibilidade de uma terceira pessoa. A garantia digital elimina essas barreiras”, afirma Rogério Tavares, CEO da Avalyst.

O avanço ocorre paralelamente à perda de espaço do fiador tradicional, cuja participação caiu de 60% para 25% no mesmo período, entre 2017 e 2026. Atualmente, mais de 90% dos contratos de locação contam com algum tipo de garantia, sinalizando um mercado cada vez mais estruturado em torno de mecanismos de proteção e gestão de risco.

A mudança ganha relevância diante do cenário de inadimplência no país. Em julho deste ano o Brasil alcançou 83,9 milhões de consumidores inadimplentes, segundo a Serasa, o maior número da série histórica da instituição.

Tecnologia amplia capacidade de análisePor trás dessa transformação está uma combinação de tecnologia, dados e análise de comportamento. As garantidoras digitais utilizam sistemas próprios, consultas a operadoras de crédito e diferentes plataformas de segurança para avaliar o perfil financeiro dos candidatos à locação.

Na prática, a análise considera não apenas a existência de dívidas, mas também aspectos como comportamento de consumo, comprometimento da renda e histórico financeiro. A combinação desses dados permite identificar com maior precisão o perfil de risco de cada candidato e, consequentemente, contribuir para a formação de carteiras mais saudáveis para as imobiliárias.

“Além das consultas de crédito, avaliamos o comportamento de consumo do potencial inquilino, o quanto da renda já está comprometido e as dívidas existentes. Também acompanhamos estudos sobre novos indicadores de comportamento. Qualquer dado novo só entra na análise com transparência, consentimento do candidato e total conformidade com a LGPD”, acrescenta o CEO da Avalyst.

Segundo ele, o objetivo não é simplesmente aumentar o rigor da aprovação, mas tornar a análise mais precisa e equilibrada. “Queremos ampliar o acesso à locação para quem tem um bom perfil, mas pouco histórico de crédito. A tecnologia permite uma avaliação mais completa e, potencialmente, mais justa”, explica Tavares.

Da análise de risco à entrega das chavesA digitalização também muda a experiência de quem procura um imóvel. Ao substituir a dependência de um fiador, a garantia digital dá maior autonomia ao inquilino, que pode avançar com a locação sem precisar mobilizar familiares ou terceiros.

Para as imobiliárias, o principal ganho está na velocidade. Segundo a Avalyst, há situações em que a análise de um candidato pode ser concluída em menos de 30 segundos. “Analisar um candidato já foi o maior desafio do setor. Hoje não é mais. O próximo desafio é reduzir o tempo de toda a jornada de locação”, diz Tavares.

A empresa trabalha com a perspectiva de que, em uma nova etapa de digitalização do mercado, seja possível entregar as chaves do imóvel em até 24 horas, desde a aprovação do candidato até a formalização da locação.

Crédito: Magnific